死循环：中国经济=地方债=土地财*=高房价
朱大鸣博客
中国最近房地产戏剧性变化引起了境外媒体的关注。有外媒称，中国房地产市场失去活力，3月份房价涨幅连续第3个月走低，降至8个月以来的最低水平，近年来，中国*府一直尝试抑制房价上涨，希望防止形成房地产泡沫，最近*府为避免投机现象，加大了措施力度，不过，经济学家对房地产市场受到过强抑制发出警告，它可能导致中国经济增长继续放缓。
自从2008年美国房地产次贷危机发生之后，中国就扮演了白衣骑士的角色，成为推动全球经济增长的重要力量。危机期间，中国经济总量终于超越日本，成为世界第二。中国房地产市场一举一动实际上反映着中国经济的增长状态，因此，楼市也就成为境外媒体关注的焦点问题。在过去的一段时间内，唱衰中国楼市一直是国际知名经济学家最热衷干的事情，然而中国楼市虽然经历过波折，但毕竟都有惊无险地躲过了泡沫破裂的危机，这让谢国忠们很没有面子。
就在境外媒体唱衰中国楼市的同时，部分开发商认为楼市应当放开限购、限贷、限价*策，以免房地产市场风声鹤唳。与之遥相呼应的是地方*府也正在积极探讨如何才能放开限购*策。
然而，放开调控*策似乎并不容易。一方面是因为去年房价暴涨竟然没有调控*策出炉，如今尚未形成下跌趋势就立刻救市，有出台不对称*策的嫌疑；另一方面，如今楼市各项指标都处于高位盘整状态，中国房地产市场已经从当年的火车头变成了泰山压顶，从沟通城乡的沟渠大道变成了地上悬河。过去十几年的货币超发，房产和土地是最大蓄洪池，如今继续朝这个蓄洪池里注水，其后果不堪设想，因此，尽管开发商和地方*府热切期望救市，但这一天不会那么快就到来的。媒体之所以不断爆出某某地方放松楼市*策，很大情况下是在不断试探人们对于放松*策的态度，以及通过不断爆出这些信息以使得人们麻木。
地方*府之所以如此关心楼市一举一动，原因众所周知：欠了一屁股债需要卖地偿还。媒体数据显示，第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财*收入1.95万亿元， 卖地 收入与地方公共财*收入的比例达1：1.7；23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还，浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还，分别达66.27%和64.56%，在被审计调查的市级*府中，承诺以土地收入来偿债的占比高达81%。如果楼市不景气，开发商日子不好过，地方*府日子也不好过。但问题并不仅仅在于土地财*这一块，更重要的是由于大量信贷配置到了楼市，导致人们创富热情下降，创新乏力，经济增长难以寻找到新的增长点。在这样的背景下，虽然土地是财富之母，但这个财富之母也非万能推动机器，没有燃料，它也跑不动了，这些燃料就是没有水分的经济增长。
危机时刻，一些开发商上演了一场 降价赛跑秀 ，似乎房价真得已经一轮接这一轮往下跌。这场秀表演的很逼真，但人们发现打折潮仅仅是个别楼盘在促销，却被放大成为了满城风雨。闹得满城风雨就可以趁机要求印钞票和放开管制。去年银行钱荒闹剧之后，房价像发高烧一样越来越高，将一半海水一半火海楼市直接变成了火烧连营天下楼市热火中，举国上下同比上涨超过20%的城市比比皆是。如今银行再上演钱荒闹剧，没人相信，另一场秀由部分开发商与部分地方*府联合出演，在这个时刻上演并非偶然现象。
房地产波动会引起经济波动，有时候我们过于迷恋这个公式。事实上，中国房地产市场降价会引起一系列麻烦，比如说相关产业萎缩、买房者砸售楼处等，但我们也要看到，过去房价暴涨引起的问题更为致命：强拆人房、强圈土地现象已经扰动了整个经济与社会发展的底线，中国制造根基被腐蚀，生活成本大幅度提高，大量企业抛弃本行转投房地产，我们罹患了高度的房地产与货币依赖综合症。为了经济和房地产市场可持续发展大计，还是不要把房地产做得太过分与过火才是正道。
地方债务与土地财*
《中国地产》杂志
王志宏 章林晓
中国*府债务规模终于水落日出。根据2013年12月30日审计署公布数据显示，截至2013年6月，中央和地方债务合计30.3万亿，其中全口径中央*府性债务合计12.38万亿，全口径地方*府性债务合计17.89万亿。如果按照10%的综合融资成本计算，地方债务一年仅利息支出就超过1.78万亿，而2012年全国地方财*收入(本级)才6.11万亿，地方债务风险不可低估。
*府债务对土地财*的依赖关系也得以明晰。截至2012年末，全国全口径*府性债务余额/全国公共预算收入(不含以土地出让收入为主的*府性基金)为236.92%，比全国全口径*府债务率179.47%，要明显高出57.45个百分点，清晰表明*府债务对以土地出让收入为主的*府性基金的依赖程度。由此不难知道，化解地方债务风险，绕不过土地财*。
债务风险不可低估
据审计署数据，截至2012年末，全国全口径*府债务率为179.47%，其中2012年末地方*府债务率为112.00%。全国全口径*府债务率179.47%，已超过国际货币基金组织确定的90%~150%的债务率控制标准参考值范围，其中地方*府债务率112.00%，已超过国际公认的100%债务率警戒线。从全口径*府债务率看，已存在一定的债务风险。
另外，据审计署公布的数据显示，地方*府负有偿还责任的债务增长较快。截至2013年6月底，省市县三级*府负有偿还责任的债务余额105789.05亿元，比2010年底增加38679.54亿元，年均增长19.97%，其中：省、市、县年均分别增长14.41%、17.36%和26.59%。截至2012年底，有3个省级、99个市级、195个县级、3465个乡镇*府负有偿还责任债务的债务率高于100%。从*府负有偿还责任的债务增长速度和债务率来看，形势也很不乐观。
虽然如审计署新闻发言人所言，我国处于城镇化快速发展阶段，投资仍然是拉动经济增长的重要手段。与一些国家的*府债务主要用于消费性支出，缺乏自偿性的特点不同，我国*府性债务主要用于经济社会发展和人民生活条件改善相关的项目建设，大多有相应的资产和收入作为偿债保障，具有较强的建设性、发展性和自偿性特征，通过债务资金的投入，促进了经济增长和财*收入的增加，也有利于进一步增强偿债能力。
不过，与此同时，也应注意的是，*府债务所形成的对应资产和收入，来作为偿债保障，并非可以高枕无忧。最近，财*部副部长王保安在《求是》杂志发表文章坦陈，我国投资效率低下，据测算，我国GDP每增长1美元，大约需要5美元的投资，资金投入成本比日本和韩国经济起飞时期要高40%之多。我国的投资率已接近50%，有的省份甚至达到80%。这种靠投资支撑的增长已难以为继。
无独有偶。2013年12月25日，在第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议上，《国务院关于〈中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要〉实施中期评估报告》提及的 存在的主要问题和挑战 之一就是 财*金融风险增大 。评估报告指出，由于依靠投资拉动经济增长的模式没有得到根本改变，一些地区为了追求经济增长速度，盲目扩大投资，不顾条件上项目，不仅带来了产能过剩等问题，还导致地方*府性债务扩张较快、财*金融风险加大等隐患，部分地区*府性债务规模过大。
企业破产的原因，主要有两个：一个叫资不抵债，另一个叫难以为继。有些发展势头很好的企业，在激烈的市场竞争中突然倒闭，其原因往往是 难以为继 ，而不是 资不抵债 。地方财*与企业财务一样，也有难以为继的现金流风险问题。地方债务资金主要投资于基础性、公益性设施，这些虽然是颇具社会效益的优质资产，但其中能变现为地方现金流收入的占比并不高，即使能变现为现金流收入的，有许多也是入不敷出的。当前地方债务的最大隐忧，并非是 资不抵债 ，而是现金流的 难以为继 。
最近，国家发改委有关负责人在答问时提到，允许平台公司通过发行债券用于 借新还旧 。在2013年全国各地土地出让金普遍 大丰收 背景下，地方平台公司依然需要借新还旧，这充分说明了地方现金流面临的严峻形势。
大家知道， 借新还旧 只是一种特殊的贷款形式，指的是贷款到期(包括展期后到期)后未归还，又重新贷款用于归还全部或部分原贷款的借贷行为。借新还旧并不意味着偿债压力的缓解，往往只是将偿债的压力往后推迟而已。
土地财*叫停不得
地方财*是名副其实的土地财*。审计署2013年审计结果公告指出，地方*府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级*府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元，占省市县三级*府负有偿还责任债务余额93642.66 亿元的37.23%。
2011年，审计署其实也曾指出过部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大问题。当年的全国地方*府性债务审计结果公告指出，2010年底，地方*府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级*府。
对比审计结果可以发现，这些年来地方*府性债务对土地出让收入的依赖程度不是在减小而是在增加。从2010年底到2012年底，承诺用土地出让收入作为偿债来源的，仅仅只有省级是减少了1个，市级是增加了9个，县级是增加了265个，而债务余额是增加了9391.73亿元，两年增幅高达36.87%。
今日的债务就是明日的税收。土地财*不光在即期的地方*府收入中占了大头，就是在未来的偿债来源中也充当了 主力* 作用。地方承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务，大多都是以土地作抵押融资而得的，其实质是将未来的土地出让收入提前使用了。广义的完整的土地财*，其实应包括三方面内容：一是与土地相关的*府非税收收入，包括土地出让金收入，还包括土地使用权租金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金等费用；二是与土地相关的有关税收，如耕占税，房地产和建筑业的营业税、契税，土地增值税等；三是地方*府土地抵押融资所得。
不管土地财*起因如何，但有一点可以肯定，地方*府通过土地财*的三大渠道(土地相关税收、相关非税收收入、抵押融资所得)而获得的资金，已经成为地方财*的最主要收入来源。有些象牙塔中的专家幻想断然叫停土地财*，但理想不能代替现实，一分钱难倒英雄汉，在现实经济生活中能叫停土地财*吗？如果断然叫停土地财*，又将导致怎样的后果？
有经济常识的人都知道，在制度变迁中有个 路径依赖 问题。而有经验的司机懂得，车辆高速行驶时猛打方向会有翻车的危险。幻想断然叫停土地财*，或以房产税(物业税)取代土地财*，恐怕都得承担 翻车 的风险。
债务风险化解之道
正视问题才是解决问题的前提。不论从地方*府债务规模看，还是从地方债务现金流窘境分析，我国地方债务面临巨大风险，已是无庸讳言的不争事实。由于广义的土地财*在地方财*收入中占据绝对主导地位，化解地方债务风险肯定绕不过土地财*。
地方债务风险的可怕，不仅在于现有地方债务规模的庞大，更在于债务规模增量的汹涌澎湃。截至2013年6月底，省市县三级*府负有偿还责任的债务余额，比2010年底年均增长19.97%，其中2013年6月末比2012年末增长12.6%。年均20%左右的债务增长速度，这样增长的态势显然是难以为继的。
只有控制住了增量债务规模的迅猛膨胀，才可能 以时间换空间 最终化解存量债务规模的风险，因此，控制地方增量债务增速是当前化解地方债务危机的重中之重。
控制增量的前提之一，是地方债务规模的透明。现在，这种由审计署通过审计方式来公布地方债务规模，虽然较以前谁都说不清楚地方债务规模的底细是一大进步，但终归是被动和滞后的。地方债务的透明化，关键是要地方*府主动向当地人大和民众定期公布资产负债表，并接受上级审计部门的审计监督。
控制增量的前提之二，是加强道德风险的防范。 干部出数字，数字出干部 ，在唯GDP的传统*绩考核下， 借债越多提拔越快 并非个别现象。在这种背景下，地方官员极易产生 只管借不管还 的道德风险，地方债务风险也极易转化为金融风险，搞不好就会导致财*危机与金融危机的共振。今后，严格按照中央的最新部署，*绩考核不再简单以GDP论英雄，同时将*府负债状况作为考核的重要内容，这是防范道德风险最有力的武器。
控制增量的前提之三，是严格规范财*支出行为。*府严控三公消费过紧日子，是很重要的一个方面。另外，更重要的是地方在土地财*上不能 松 紧 不一。当前，土地财*的最大危害，并不在于地方在土地上 赚了钱 ，而在于地方在土地上 送了钱 。
工业用地价格低廉，可以说是众所周知。虽然早在2009年5月，国土部发出的《关于调整工业用地出让最低价标准实施*策的通知》规定，工业用地拟定的出让底价应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定，但许多地方在实际执行中情况并非如此。
商业用地成交价格，虽然看上去不低甚至很高，但与工业用地一样，在许多地方由于招商引资的需要，高地价背后往往有着各种名目的财*奖励资金返还，地方通常也是赔钱的。这也是当前一些地方营业员比顾客多，但商贸综合体依然层出不穷冒出的奥秘之一。
工业用地成交价格远低于各项成本费用之和，商业用地成交价格虽然很高但背后奖励返还给企业的也多，土地财*真正赚钱的主要靠居住用地。土地财*仅仅在居住用地上赚钱显然 独木难支 ，这是地方债务规模增长汹涌的根本原因之一。而土地财*的这种 松 紧 不一，显然不是国土部门可以解决的。
土地财*的存在，是我国土地公有制的制度安排。城市土地是国家所有，国有土地变成资产，形成资产性收入，这必然是财*性收入。而土地财*的兴起和膨胀，既与分税制有着不可分割的关系，也同我国当前正处于工业化、城市化的高速发展期紧密相联，更与这些年来人民币的超量投放密切相关。土地财*本身并没有错，错在土地财*的 松 紧 不一。
总而言之，地方债务风险化解的关键在于土地财*。土地财*公平不一的症结，并不在于土地财*本身，而在于地方官员 *绩焦虑症 。只有彻底治好地方官员唯GDP至上的 *绩焦虑症 ，才可能从根本上消除地方债务屡屡迅猛增长的源头动力。